2015房地產估價師考點分析：高層建筑地價分攤

　　第六節(jié) 高層建筑地價分攤

　　一、高層建筑地價分攤的意義

　　在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺、地價越來越高，以及建筑技術的日益發(fā)展，多層、高層建筑物越來越多。不僅辦公樓、商店，而且住宅、廠房等，都出現(xiàn)了多層或高層化。此外，人們的活動還向地下發(fā)展，出現(xiàn)了地下商場、地下停車場、地下倉庫等。在城市中心商業(yè)區(qū)，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途出現(xiàn)了立體化。典型的一幢大廈的立體用途是：地下一至二層為停車場、會所或設備用房，地面一至三層為商店，四至五層為餐飲，往上可能是寫字樓或公寓。

　　與此同時，隨著房地產交易活動的日益發(fā)展和產權多元化，一幢建筑物只有一個所有者的格局被打破了，出現(xiàn)了同一幢建筑物內同時存在著多個所有者的情況，他們分別擁有該幢建筑物的某一部分，例如，甲擁有地下一層，乙擁有地面一層，丙擁有地上一層。特別是多層、高層住宅或公寓，一戶居民通常只擁有其中的某一套，整幢住宅或公寓為十幾戶、幾十戶居民“區(qū)分所有”。

　　但是，整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實物形態(tài)上不可分割。當這幢建筑物的房地產開發(fā)商售出其中的某一部分之后，該塊土地的使用權的一個相應份額也就隨之轉移，最后是購得這幢建筑物的眾多所有者按份共有該塊土地的使用權，但大家在其中的份額各是多少就成了一個需要解決的現(xiàn)實問題。

　　擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權利，而且要承擔相應的義務。例如，在建筑物壽命結束時或者建筑物被火災燒毀后，大家決定不再重建而是將該塊土地出售，但售出后的地價收益如何分配；相反，在建筑物使用過程中，政府要根據(jù)該塊土地的價值或等級、位置征收土地稅費，該土地稅費在建筑物各個所有者之間應如何分攤。要解決這些問題，就需要解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有的土地份額。知道了建筑物每個所有者占有的土地份額之后，無論是他們在土地中的權利還是義務，就都可以通過其土地份額順利得到解決。

　　由上可見，通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額；②各部分分攤的土地面積；③各部分分攤的地價數(shù)額。

　　二、高層建筑地價分攤的方法

　　高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。

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　　按照建筑物面積進行分攤的方法，是根據(jù)建筑物各部分的建筑物面積（如建筑面積、套內建筑面積、使用面積）占整個建筑物面積的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的建筑物面積除以建筑物總面積。

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　　為了克服按照建筑面積分攤出現(xiàn)的不同部分的價值不同，但卻分攤了等量地價的情況，可以根據(jù)各部分的房地價值進行分攤。這種分攤方法具體地說，是根據(jù)建筑物各部分的房地價值占房地總價值的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的房地價值除以房地總價值。

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　　按照房地價值進行分攤的方法，當香港地區(qū)按照建筑面積進行分攤遇到困難時也被提出來過，但它仍然存在上述的假設用途、面積、空間布局、裝飾裝修等相同，僅房地價值不同的各層所分攤的建筑物價值不相等這個理論缺陷，因此，需要進一步尋找更為合理的分攤方法。

　　更為合理的分攤方法就是根據(jù)各部分的土地價值進行分攤。這種分攤方法具體地說，是根據(jù)建筑物各部分的土地價值占土地總價值的比例，來推斷其占有的土地份額。即某部分占有的土地份額為該部分的土地價值除以土地總價值。

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